정답은 1번.공임차씨: 분양권은 잠시 보유했다가 매도했는데. 이를 이유로 무주택 요건을 상실했다고 보는 것은 너무 가혹합니다. 또한 제가 거주한 임대주택은 2006년에 공급됐고, 분양권 소유를 주택 소유로 본다는 규정은 2019년 임대차계약 갱신 전인 2018년부터 시행된 규정이므로, 제 경우에는 적용될 수 없습니다. 따라서 저는 무주택 요건을 유지하고 있으므로, 임대차계약 해지는 부당합니다. 입니다.

위 사례는 공공임대주택의 임차인이 분양권을 잠시 보유했다가 처분한 경우, 임대차계약 해지 및 재계약거절 사유인 주택 소유로 간주될 수 있는지가 문제된 사안입니다.

이와 유사한 사례에서 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다(대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418 판결).

1. 공공임대주택의 임대차계약 해제 또는 해지의 사유

구 ｢공공주택 특별법 시행령｣(2020. 9. 8. 대통령령 제31005호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호에서는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 해제․해지 또는 재계약 거절사유로 규정하고 있고, 구 ｢공공주택 특별법 시행규칙｣(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호, 제6호, 제7호 서식] 표준임대차계약서에서도 시행령 조항 사유와 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 ｢공공주택 특별법｣의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결 참조).

2. “분양권을 주택 소유로 본다”는 규정 및 경과규정

- 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제53조 본문에 분양권등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다는 내용이 추가되었고, 그 부칙 제3조는 “제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권등부터 적용한다.”(이하 ‘경과규정’이라 한다)라고 규정하고 있다.

- 여기서 경과규정을 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택’으로 해석할 것인지 또는 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’으로 해석할 것인지 여부에 따라 구 주택공급규칙 제53조의 적용범위가 달라진다. 이 규정은 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석하여야 한다.

① 경과규정과 같이 구 주택공급규칙에 마련된 부칙은 주택의 공급에 관한 입주자 자격요건 등 세부규정을 개정하는 경우 공공임대주택의 입주자모집승인 신청 시점과 실제 입주자모집 시점 사이에 차이가 발생함을 고려하여 그 규칙의 적용 시점을 정하기 위해 둔 규정이다. 이와 같이 경과규정은 공공임대주택과 관련된 시점 중 하나로 해석하여야 하므로 경과규정에 ‘입주자모집승인을 신청하는 경우’ 부분은 ‘공공임대주택의 입주자모집승인 신청’ 시점을 의미하거나 이를 기준으로 삼은 것으로 보아야 한다.

② 경과규정의 각 호에서는 보유 대상이 되는 분양권등을 한정하고 있는데, 제1호 단서 가목 및 나목, 제2호에는 해당 분양권등과 관련된 주택의 사업계획승인이나 입주자모집승인 신청 시점을 정하는 내용이 별도로 포함되어 있다. 만약 경과규정을 공공임대주택에 입주하려는 사람이 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’을 갖고 있는 경우로 해석한다면, 경과규정 제2호에 규칙 시행 전에 입주자모집승인을 신청한 분양권등을 매매하여 가지고 있는 경우에도 구 주택공급규칙 제53조가 적용되도록 하는 규정을 두고 있는 것과 모순된다.

- 따라서 구 주택공급규칙이 시행된 이후에 체결되거나 갱신된 임대차계약이더라도, 규칙 시행 전에 있었던 입주자모집승인 신청을 통하여 임대주택에 입주를 한 임차인에게는 위 규칙이 적용된다고 할 수 없으므로, 임대인은 임차인이 위 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주하였다면 비록 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다고 하더라도 이를 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없다.

이와 같은 판례의 취지에 따르면, 위 사례에서 2018년에 개정된 '분양권 소유도 주택의 소유로 본다'는 규정은 그 이후 입주자모집승인을 받은 공공임대주택부터 적용되므로 공임차씨가 거주하는 임대주택은 2006년에 입주자모집승인을 받은 주택으로서 애초에 적용되지 않으며, 이는 개정 규정이 시행된 이후에 임대차계약을 갱신했다고 하더라도 마찬가지이므로, 이를 종합해보면 공임차씨가 2021년에 분양권을 소유했다가 처분한 사실만으로 무주택 요건을 상실했다고 볼 수 없습니다.
따라서 ☆☆주택공사가 공임차씨와의 임대차계약을 해지하거나 퇴거를 요구한 것은 관련 규정의 취지와 적용 범위를 고려할 때 타당하지 않은 조치로 보입니다.