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임차인의 보호음식점을 창업하기 위해 임대차계약을 체결한 경우에는 임차인은 해당 임대차에 대한 등기를 하거나 일정한 요건을 갖추고 대항력과 우선변제권을 취득하면, 제3자에게 임차인의 권리를 주장할 수 있고 임차보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
임대차등기 
「민법」에 따른 임대차의 등기
부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항). 임차인은 ‘임차권설정등기절차를 이행하라’는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제23조제4항). 등기의 신청 임대차등기는 등기권리자(임차인)와 등기의무자(임대인)가 공동으로 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제7조제1항 및 제23조제1항). 등기의 효력 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(「민법」 제621조제2항).※ 「상가건물 임대차보호법」에서의 임대차등기
「상가건물 임대차보호법」 상 임대차등기에 대한 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하지 않는 임대차에 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항). 임대차등기를 마치면 임차인은 대항력(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항)과 우선변제권(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항)을 취득합니다(「상가건물 임대차보호법」 제7조제1항 및 제6조제5항 본문).√ 다만, 임차인이 임대차등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임대차등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).
임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제7호까지의 사항 외에 ① 사업자등록을 신청한 날, ② 임차건물을 점유한 날, ③ 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재해야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 포함)을 첨부해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제7조제2항).※ 그 밖에 부동산 임대차등기에 대한 자세한 내용은 이 사이트의 『부동산등기』 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.
대항력이란? “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 또는 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 참조). 대항력 등(「상가건물 임대차보호법」 제3조)의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항). 대항력의 요건 상가건물의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 대항력을 갖추려면 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항). 대항력의 발생 대항력은 위의 대항요건을 갖추면, 사업자등록을 신청한 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항). 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물 소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 참조). 임차권은 임차건물에 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸하지만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제8조).※ 사업자등록 신청에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <사업의 등록-사업자등록-사업자등록 신청>에서 확인할 수 있습니다.
우선변제권이란? "우선변제권"은 「상가건물 임대차보호법」 상 임차인이 후순위권리자 또는 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 참조). 우선변제권의 요건 우선변제권을 취득하려면 ① 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항요건을 갖추고 ② 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 전단). 확정일자의 취득 상가건물 임대차 계약서에 확정일자를 받으려는 자는 관할 세무서장에게 확정일자 신청서(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 별지 제1호서식)와 함께 임대차계약서 원본, 본인을 확인할 수 있는 서류, 임대차 목적이 상가건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면 등을 제출해야 합니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제1항 및 제2항).※ 확정일자의 신청 및 취득 등에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <사업의 등록-사업자등록-확정일자 신청>에서 확인할 수 있습니다.
우선변제권의 발생 우선변제권을 취득하면, 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 및 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).※ 대항력 및 우선변제권의 유지와 소멸
Q. 저는 이미 지금 운영하고 있는 음식점에 대해 대항력과 우선변제권을 취득한 상태인데요. 이번에 건물 주인이 바뀌어서 다시 임대차계약을 체결한 경우, 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되는 건가요?
A. 일반적으로 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 「상가건물 임대차보호법」 상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제5조제2항 참조).
그러나 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 임대차계약을 새롭게 체결하여 그들 사이의 법률관계를 이 계약에 따라 정할 수 있습니다. 이런 경우에는 종전의 임대차계약은 새로운 임대차계약의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하게 됩니다.
따라서 종전 임대차계약으로 취득한 대항력 또는 우선변제권은 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없고, 임차인은 현재 주인과 새롭게 체결한 임대차계약에 따라 대항력 또는 우선변제권을 취득해야 합니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결 참조)
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