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단독주택건축(증축ㆍ대수선)

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 취득세 납부
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취득세 부과 대상
“취득세”란 과세물건을 취득하는 때에 납세의무가 성립되는 보통세를 말하며, 취득세는 부동산(토지 및 건물)을 취득한 자에게 해당 취득물건 소재의 지방자치단체에서 부과합니다(「지방세기본법」 제7조제2항제1호 및 제34조제1항제1호, 「지방세법」 제7조제1항 및 제3조 참조).
※ “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말합니다(「지방세법」 제6조제1호).
취득세의 과세표준 및 세율
취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 합니다. 다만, 연부로 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함함)으로 합니다(「지방세법」 제10조).
부동산에 대한 취득세는 「지방세법」 제10조부터 제10조의7까지에 따른 과세표준에 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다(「지방세법」 제11조제1항).
원시취득의 경우 표준세율은 1천분의 28입니다(「지방세법」 제11조제1항제3호 참조).
고급주택에 해당하는 건축물을 취득하는 경우(고급주택을 구분해서 그 일부를 취득하는 경우를 포함함)의 취득세는 위 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다. 이 경우 고급주택에 부속된 토지의 경계가 명확하지 않을 때는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 봅니다(「지방세법」 제13조제5항제3호 참조).
※ "고급주택"이란 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 다음의 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 다음에서 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지를 말합니다(「지방세법」 제13조제5항제3호 및 「지방세법 시행령」 제28조제4항).
1. 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말함. 이하 같음)의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외함)이 331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
3. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외함)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외함)
4. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외함)
※ 다만, 위 1.부터 3.까지에 따른 주거용 건축물과 그 부속토지는 「지방세법」 제4조제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우로 한정합니다.
지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 「지방세법」 제11조에 따른 세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있습니다(「지방세법」 제14조).
취득세의 신고 및 납부
취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말함)부터 60일[무상취득(상속은 제외함) 또는 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여로 인한 취득의 경우는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 「지방세법」 제11조부터 제13조까지, 제13조의2, 제13조의3, 제14조 및 제15조의 세율을 적용하여 산출한 세액을 다음에 따라 신고하고 납부해야 합니다(「지방세법」 제20조제1항).

취득세 신고 방법

⁃ 취득세를 신고하려는 자는 취득세신고서(「지방세법 시행규칙」 별지 제3호서식, 주택 취득을 원인으로 신고하려는 경우에는 부표를 포함함)에 1.의 서류 및 2.부터 6.까지의 서류 중 해당되는 서류를 첨부하여 납세지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「지방세법 시행령」 제33조제1항 및 「지방세법 시행규칙」 제9조제1항).

 

1. 매매계약서, 증여계약서, 부동산거래계약 신고필증 또는 법인 장부 등 취득가액 및 취득일 등을 증명할 수 있는 서류 사본 1부

 

2. 「지방세특례제한법 시행규칙」 별지 제1호서식의 지방세 감면 신청서 1부

 

3. 「지방세법 시행규칙」 별지 제4호서식의 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증 사본 1부

 

4. 「지방세법 시행규칙」 별지 제8호서식의 취득세 비과세 확인서 1부

 

5. 근로소득 원천징수영수증 또는 소득금액증명원 1부

 

6. 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 있는 서류(사실상의 잔금지급일과 계약상의 잔금지급일이 다른 경우만 해당함) 1부

※ 위에 따른 취득세의 납부는 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증(「지방세법 시행규칙」 별지 제4호서식)에 따릅니다(「지방세법 시행규칙」 제9조제2항).
과세 실무상 검토사항 주소복사 즐겨찾기에추가
면적 증가분의 반영
증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것이므로, 증축 후 건축물대장 반영 내용과 취득세 과세자료가 연결될 수 있습니다(규제「건축법 시행령」 제2조제1항제2호, 규제「건축법」 제38조, 「지방세법」 제6조, 제7조 참조).
무허가 부분과 세무상 문제
기존 건축물 또는 증축 부분에 무허가·위반 부분이 있는 경우에도 사실상 취득이나 과세대상 해당 여부가 문제될 수 있으며, 「건축법」상 위반건축물 조치와 별도로 지방세 문제가 발생할 수 있습니다(「건축법」 제79조, 「지방세법」 제7조 참조).
지방정부 확인 필요 사항
취득세 과세표준, 시가표준액, 신고·납부 기한 및 증축분 반영 여부는 관할 지방자치단체 확인이 필요합니다(「지방세법」 제4조, 제20조 참조).
※ 취득세 세율 및 가산세 등에 관한 더 자세한 내용은 이 사이트 『부동산 매매』 콘텐츠의 <부동산 매매계약 후 처리사항-각종 세금 납부하기-매수인이 부담하는 세금>에서 확인할 수 있습니다.
이 정보는 2026년 7월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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