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단독주택건축(증축ㆍ대수선)

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 허가 또는 신고
증축·대수선 허가 주소복사 즐겨찾기에추가
증축·대수선의 허가
주택을 증축하거나 대수선하려는 사람은 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함)의 허가를 받아야 합니다(규제「건축법」 제11조제1항 본문).
위반 시 제재
허가를 받지 않고, ① 도시지역에서 건축물을 건축·대수선 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해지며, ② 도시지역 밖에서 건축물을 건축·대수선 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제108조제1항 및 제110조제1호).
※ 증축·대수선의 허가 시 신청절차, 인·허가 의제사항, 취소 및 제한 등에 관한 내용은 이 사이트 『단독주택건축(신축·개축)』 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.
증축·대수선 신고 주소복사 즐겨찾기에추가
증축·대수선 신고 대상
규제「건축법」 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 다음에서 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다(「건축법」 제14조제1항 및 규제「건축법 시행령」 제11조제2항 참조).
1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축
※ 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정합니다.
2. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
3. 주요구조부의 해체가 없는 등 다음과 같은 대수선
내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것
기둥을 세 개 이상 수선하는 것
보를 세 개 이상 수선하는 것
지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것
방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것
주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것
신고 수리 및 착공
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지해야 합니다. 다만, 「건축법」 또는 다른 법령에 따라 심의, 동의, 협의, 확인 등이 필요한 경우에는 20일 이내에 통지해야 합니다(「건축법」 제14조제3항 참조).
신고를 한 사람이 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어집니다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있습니다(규제「건축법」 제14조제5항).
규제「건축법」 제14조에 따라 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 허가권자에게 공사계획을 신고해야 합니다(「건축법」 제21조제1항).
허가·신고사항의 변경 주소복사 즐겨찾기에추가
변경허가 또는 변경신고
건축주가 규제「건축법」 제11조나 「건축법」 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 다음의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「건축법」 제16조제1항 본문 및 규제「건축법 시행령」 제12조제1항).
1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것
2. 규제「건축법」 제14조제1항제2호 또는 제5호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대해서는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 위 1.에도 불구하고 신고할 것
3. 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것
위 규정에 따른 허가나 신고사항의 변경에 관해서는 「건축법 시행령」 제9조를 준용합니다(「건축법 시행령」 제12조제4항).
허가 사항의 변경허가에 관해서는 규제「건축법」 제11조제5항 및 제6항을 준용합니다(「건축법」 제16조제3항).
변경 허가 또는 신고가 불필요한 경우
증축·대수선 또는 용도변경에 해당하지 않는 변경의 경우에는 허가 또는 신고를 하지 않아도 됩니다(규제「건축법」 제16조제1항 단서 및 규제「건축법 시행령」 제12조제2항 참조).
사용승인 신청 시 일괄 신고가 가능한 경우
규제「건축법」 제16조제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 다음 사항의 변경은 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄해서 신고할 수 있습니다(「건축법」 제16조제2항 및 규제「건축법 시행령」 제12조제3항 참조).
1. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것
나. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치 변경범위가 1미터 이내일 것
다. 규제「건축법」 제14조제1항에 따라 신고를 하면 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 보는 규모에서 건축허가를 받아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것
2. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우(연면적이 5천 제곱미터 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50제곱미터 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당). 다만, 규제「건축법 시행령」 제12조제3항제4호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.
3. 대수선에 해당하는 경우
4. 건축물의 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우. 다만, 변경되는 부분이 규제「건축법 시행령」 제12조제3항제1호 본문, 제2호 본문 및 제5호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.
5. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우. 다만, 변경되는 부분이 규제「건축법 시행령」 제12조제3항제1호 본문, 제2호 본문 및 제4호 본문에 따른 범위의 변경인 경우만 해당합니다.
위반 시 제재
변경신고 기준을 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제2호).
위에 따른 신고 또는 신청을 하지 않거나 거짓으로 신고하거나 신청한 사람은 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제111조제1호).
건축허가·신고 수수료의 납부 주소복사 즐겨찾기에추가
수수료 납부
규제「건축법」 제11조(건축허가), 「건축법」 제14조(건축신고) 및 제16조(허가와 신고사항의 변경)에 따라 허가를 신청하거나 신고를 하는 사람은 다음의 범위에서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는 수수료를 허가권자나 신고수리자에게 납부해야 합니다. 다만 재해복구를 위한 건축물의 건축은 제외됩니다(「건축법」 제17조, 「건축법 시행규칙」 제10조제1항 및 별표 4 참조).

연면적 합계

금 액

200제곱미터 미만

단독주택: 2천7백원 이상 4천원 이하

200제곱미터 이상 1천제곱미터 미만

단독주택: 4천원 이상 6천원 이하

1천제곱미터 이상 5천제곱미터 미만

3만4천원 이상 5만4천원 이하

5천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만

6만8천원 이상 10만원 이하

1만제곱미터 이상 3만제곱미터 미만

13만5천원 이상 20만원 이하

3만제곱미터 이상 10만제곱미터 미만

27만원 이상 41만원 이하

10만제곱미터 이상 30만제곱미터 미만

54만원 이상 81만원 이하

30만제곱미터 이상

108만원 이상 162만원 이하

※ 설계변경의 경우에는 변경하는 부분의 면적에 따라 적용됩니다.
※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(www.law.go.kr)-자치법규에서 확인할 수 있습니다.
건축허가의 제한 주소복사 즐겨찾기에추가
제한사유
국토교통부장관은 국토관리를 위해서 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 「국가유산기본법」 제3조에 따른 국가유산의 보전, 환경보전 또는 국민경제를 위해서 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며, 이 경우 국토교통부장관이 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다(규제「건축법」 제18조제1항 및 제3항).
특별시장·광역시장·시·도지사는 지역계획이나 도시계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며, 이 경우 시·도지사는 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다(규제「건축법」 제18조제2항 및 제3항).
※ 특별시장·광역시장·도지사가 시장·군수·구청장의 건축허가나 건축물의 착공을 제한한 경우 즉시 국토교통부장관에게 보고해야 하며, 보고를 받은 국토교통부장관은 제한 내용이 지나치다고 인정하면 해제를 명할 수 있습니다(규제「건축법」 제18조제5항).
제한기간
건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 합니다. 다만, 1회에 한해서 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있습니다(규제「건축법」 제18조제4항).
제한목적 등의 공고
국토교통부장관이나 특별시장·광역시장·도지사는 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한 목적·기간, 대상 건축물의 용도와 대상 구역의 위치·면적·경계 등을 상세하게 정해서 허가권자에게 통보해야 하며, 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고해야 합니다(규제「건축법」 제18조제5항).
건축물 해체 허가 및 신고 주소복사 즐겨찾기에추가
해체 절차
관리자가 건축물을 해체하려는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(「건축물관리법」 제30조제1항 본문).
※ “해체”란 “건축물을 건축·대수선·리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것”을 말합니다(「건축물관리법」 제2조제7호).
허가 대상 여부와 신고 대상 여부 구분
다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 「건축물관리법 시행규칙」 별지 제5호서식의 건축물 해체신고서를 허가권자에게 제출하여 신고를 하면 허가를 받은 것으로 봅니다(「건축물관리법」 제30조제1항 단서, 「건축물관리법 시행령」 제21조제1항, 제2항 및 「건축물관리법 시행규칙」 별지 제5호서식 참조).
1. 규제「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 경우
2. 다음에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우
가. 연면적 500제곱미터 미만의 건축물
나. 건축물의 높이가 12미터 미만인 건축물
다. 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물
3. 규제「건축법」 제14조제1항제1호 또는 제3호에 따른 건축물
4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에 있는 높이 12미터 미만인 건축물(이 경우 해당 건축물의 일부가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 걸치는 경우에는 그 건축물의 과반이 속하는 지역으로 적용)
5. 그 밖에 시·군·구 조례로 정하는 건축물
「건축물관리법」 제30조제1항 단서에도 불구하고 건축물의 관리자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 건축물을 해체하려는 경우, 허가권자의 허가를 받아야 합니다(「건축물관리법」 제30조제2항).
1. 해당 건축물 주변의 일정 반경 내에 버스 정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 시설이 있는 경우
2. 해당 건축물의 외벽으로부터 건축물의 높이에 해당하는 범위 내에 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 폭 이상의 도로가 있는 경우
3. 그 밖에 건축물의 안전한 해체를 위하여 건축물의 배치, 유동인구 등 해당 건축물의 주변 여건을 고려하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 경우
해체 전 안전조치 및 계획 수립
허가를 받으려는 자 또는 신고를 하려는 자는 건축물 해체 허가신청서 또는 신고서에 제4항에 따라 작성되거나 제5항에 따라 검토된 해체계획서를 첨부하여 허가권자에게 제출해야 합니다(「건축물관리법」 제30조제3항).
허가권자는 「건축물관리법 시행규칙」 별지 제5호서식의 건축물 해체 허가신청서 또는 신고서를 제출받은 경우 주택 또는 주택에 사용된 자재에 석면이 함유되어 있는지를 확인하고, 석면이 함유되어 있는 경우 지체 없이 다음의 각 사람에게 해당 사실을 통보해야 합니다(「건축물관리법」 제30조제1항 및 「건축물관리법 시행령」 제21조제3항 및 「건축물관리법 시행규칙」 별지 제5호서식 참조).
규제「산업안전보건법」 제119조제4항 및 「산업안전보건법 시행령」 제115조제1항제33호에 따라 조치를 명하는 지방고용노동관서의 장
규제「폐기물관리법」 제17조제5항, 규제「폐기물관리법 시행령」 제37조제1항제2호가목 및 제2항제1호에 따라 서류를 확인하는 시·도지사, 유역환경청장 또는 지방환경청장
해체 허가를 받으려는 사람이 허가권자에게 제출하는 해체계획서는 다음의 어느 하나에 해당하는 자가 「건축물관리법」과 「건축물관리법」에 따른 명령이나 처분, 그 밖의 관계 법령을 준수하여 작성하고 서명날인해야 합니다(「건축물관리법」 제30조제4항).
1. 규제「건축사법」 제23조제1항에 따른 건축사사무소개설신고를 한 자
2. 규제「기술사법」 제6조에 따라 기술사사무소를 개설등록한 자로서 건축구조 등 「건축물관리법 시행령」으로 정하는 직무범위를 등록한 자
해체 허가를 받은 건축물의 해체공사에 착수하려는 관리자는 「건축물관리법 시행규칙」 별지 제6호의2서식의 건축물 해체공사 착공신고서와 다음의 서류를 첨부하여 허가권자에게 착공신고를 해야 합니다(「건축물관리법」 제30조의2제1항 본문 및 「건축물관리법 시행규칙」 제12조의2 및 별지 제6호의3 참조).
해체공사계약서(해체공사를 수행하는 자가 해체공사를 하도급한 경우에는 하도급계약서를 포함함) 사본
해체공사감리계약서 사본
「건축물관리법」 제30조제2항에 따른 해체계획서 또는 안전관리계획의 내용이 변경된 경우에는 그 사본
※ 다만, 「건축물관리법」 제30조제1항에 따라 건축물의 해체신고를 한 경우 해체공사 착공신고 대상에서 제외됩니다(「건축물관리법」 제30조의2제1항 단서).
위반 시 제재
건축물 해체 허가·신고 관련 위반행위와 처벌 및 제재는 다음과 같습니다.

위반행위

처벌 및 제재(근거법령)

건축물의 해체허가를 받지 않거나 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 해체허가를 받고 건축물을 해체하다가 공중의 위험을 발생하게 한 자

10년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

(「건축물관리법」 제51조제1항제9호)

건축물의 해체허가를 받지 않거나 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 해체허가를 받고 건축물을 해체하다가 공중의 위험을 발생하게 하여 사람을 사상(死傷)에 이르게 한 자

무기 또는 1년 이상의 징역

(「건축물관리법」 제51조제1항제9호 및 제51조제2항)

건축물의 해체허가를 받지 않거나 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 해체허가를 받고 해체작업을 실시한 자

2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금

(「건축물관리법」 제51조의2제1호)

건축물의 해체신고를 하지 않거나 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 해체신고를 하고 건축물을 해체하다가 공중의 위험을 발생하게 한 자

10년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

(「건축물관리법」 제51조제1항제10호)

건축물의 해체신고를 하지 않거나 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 해체신고를 하고 건축물을 해체하다가 공중의 위험을 발생하게 하여 사람을 사상(死傷)에 이르게 한 자

무기 또는 1년 이상의 징역

(「건축물관리법」 제51조제1항제10호 및 제51조제2항)

건축물 해체신고를 하지 않거나 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 해체신고를 하고 해체작업을 실시한 자

1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금

(「건축물관리법」 제52조제7호)

해체계획서를 부실하게 작성하거나 「건축물관리법」 또는 관계 법령을 위반하여 작성한 자

2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금

(「건축물관리법」 제51조의2제2호)

「건축물관리법」 제30조제4항에 해당하는 자가 작성하지 않은 해체계획서를 허가권자에게 제출한 자

1천만원 이하의 과태료

(「건축물관리법」 제54조제2항제8호)

해체공사의 착공신고를 하지 않거나 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 해체공사의 착공신고를 하고 해체작업을 실시한 자

1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금

(「건축물관리법」 제52조제9호)
해체 시 유의사항 주소복사 즐겨찾기에추가
건축물 주변조사
건축물의 해체계획서를 작성하려는 경우에는 인접 건축물 및 주변 시설물의 영향 유·무를 판단하기 위하여 다음의 사항을 사전에 조사해야 합니다(「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제5조제1항).
1. 인접 건축물 현재 용도 및 높이, 구조형식 등
2. 인접 건축물과 해체 대상건축물과 이격거리
3. 옹벽이나 사면 유·무
4. 접속도로 폭, 출입구 및 보도 위치, 주변의 버스정류장·도시철도 역사 출입구·횡단보도와의 이격거리 등
5. 주변보행자 통행과 차량 이동상태
6. 부지 내 공지 유·무, 해체용 기계설비의 위치, 해체잔재 임시 보관 장소
7. 가공 고압선 유·무 등
8. 그 밖에 해체공사로 인하여 주변 시설물에 영향을 미치는 사항
해체공사 시 인접건축물 안전관리대책
해체공사에 따른 인접건축물 안전관리대책은 다음의 사항을 포함해야 합니다(「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제16조).
1. 해체공사 단계별 위험요인에 따른 안전대책 제시
2. 해당 현장과 인접건축물의 거리 등을 명기한 도면
3. 지하층 해체에 따른 지반영향에 대한 검토 결과
4. 그 밖에 현장 조건에 따라 추가해야 하는 사항
소음·진동 및 비산먼지 저감대책 수립
건축물 파쇄 및 낙하 등 해체공사 중 발생하는 소음·진동을 최소화 할 수 있도록 다음의 내용을 포함한 소음·진동 및 비산먼지 저감대책을 수립해야 합니다(「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제18조).
1. 공사 시행 전 소음발생 정도를 규제「소음·진동관리법 시행규칙」 제20조제3항에 따른 생활소음·진동의 규제기준에 따라 장비운용 계획
2. 건축물 파쇄 시 저소음·저진동 공법 계획
3. 잔재물 투하에 의한 소음·진동저감 방안
4. 건축물 해체 시 살수계획 수립
해체물 처리계획 작성
해체 폐기물 분리 및 처리를 위해 다음의 내용을 포함한 해체물 처리계획을 작성해야 합니다(「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제19조).
1. 규제「폐기물관리법」 제17조에 따른 사업장 폐기물배출자의 의무 등 이행계획
2. 폐기물 분쇄, 소각, 매립 등 구분 배출
3. 잔재물 등 발생 폐기물에 대한 보관, 수집·운반 및 처리 계획
4. 해체공사 폐기물 최종 처리상태 확인
5. 관리번호, 폐기물 종류 확인, 인계서 등 기록관리 유지
이 정보는 2026년 7월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.
  • 위 내용에 대한 홈페이지 개선의견은 홈페이지 개선의견을 이용해 주시기 바랍니다.

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