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입찰에 참여할 부동산에 유치권이 설정되어 있는데, 부동산의 매수인으로 결정되면 이 유치권이 저에게 인수되나요?
경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 말소기준권리보다 후에 등기되었더라도 매수인의 매수로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. ◇ 유치권 ☞ 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리입니다. ◇ 등기 순위에 관계없이 인수되는 권리 ☞ 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등
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경매를 통해 말소되거나 매수인에게 인수되는 권리에는 어떤 것이 있나요?
..., 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 대부분 매수인에게 인수되며, 후에 등기된 권리는 대부분 말소됩니다. 다만, 말소기준권리보다 앞서 등기된 전세권이라 하더라도 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 전세권이 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, 말소기준권리보다 후에 등기된 가처분이라 하더라도 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지 가처분인 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 한편, 등기되지 않은 임차권의 경우 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인 또는 상가임차인이 배당요구를 해서 보증금을 전액 변제받으면 그 임차권이 말소되므로 매수인에게 인수되지 않지만, 보증금을 모두 변제받지 못하거나 대항력만 갖추고 우선변제권을 갖추지 못한 임차권인 경우에는 매수인에게 인수됩니다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등은 등기 순위에 관계없이 인수됩니다. ◇ 경매 매수인에게 인수되는 권리 총정리 ☞ 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 ☞ 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 순위보전을 위한 가등기, 가처분 ☞ 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분 ☞ 대항력만 갖춘 임차권, 우선변제권을 행사하지 않은 임차권, 보증금의 일부만 변제된 임차권 ◇ 말소되는 권리 총정리 ☞ (근)저당권, (가)압류, 담보가등기 ☞ 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 가처분 ☞ 배당요구를 한 전세권 ☞ 배당요구를 통해 보증금 전액을 변제받은 임차권...
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권리분석은 왜 하는 건가요?
권리분석은 경매를 통해 권리를 취득하는 경우에 이 권리(예를 들어, 부동산 소유권) 외에 다른 권리(예를 들어, 전세권)가 매수인에게 인수되는지를 사전에 확인하는 과정입니다. 즉, 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권 저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다. 경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사할 때 제약을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 경매의 목적인 소유권과 함께 전세권이 인수된다면 전세권자에게 전세금을 변제해줘야 하므로 비용부담이 늘어나게 됩니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 매수인이 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다. 매수인에게 인수되는 권리가 있는지는 법원에서 제공하는 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본만으로는 확인하기 어렵습니다. 따라서 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등의 공적 기록을 검토해서 어떤 권리가 말소 또는 인수되는지를 확인하고 입찰 참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다. 한편, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등 공적 기록에 드러나지 않는 권리가 설정되어 있을 수 있으므로 공적 기록 등을 통한 권리분석이 끝난 후에는 직접 현장을 방문해서 권리사항을 다시 점검해야 합니다.
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30년전에 집앞 공터에 집을 확장하여 짓고 살고 있는데요, 확인해보니 확장된 부분이 타인의 토지였습니다. 혹시 이 경우 해당 토지에 대한 점유취득 시효 주장이 가능할까요?
... ① 소유의 의사로 ② 평온, ③ 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다. ◇ 부동산의 점유취득 시효 ☞ “취득시효”란 일정한 사실상태가 계속된 경우에 그것에 대해 일정한 효과, 즉 권리의 취득을 부여하는 것을 말합니다. 시효로 취득할 수 있는 권리는 소유권과 그 밖의 재산으로서, 점유를 수반하지 않는 물권(저당권), 가족관계를 전제로 하는 부양을 받을 권리, 법률의 규정에 의하여 성립하는 권리(점유권 유치권), 한번 행사하면 소멸하는 권리(취소권, 환매권, 해제권)는 성질상 또는 법률상 취득시효가 인정되지 않습니다. ☞ 20년간 ① 소유의 의사로 ② 평온, ③ 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득합니다, ☞ 이 경우 점유자의 자주점유와, 평온 공연한 점유는 추정되므로(「민법」 제197조제1항 참조), 그러한 점유가 아니라는 사실은 시효취득을 막으려는 사람이 증명하여야 합니다(대법원 1986.2.25.선고 85다카1891판결). ☞ 다만, 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 점유한 자는 「민법」 제245조제1항에 의하여 점유부동산에 관하여 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 되며, 점유자가 취득시효기간의 만료로 일단 소유권이전등기청구권을 취득한 이상, 그 후 점유를 상실하였다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 소멸되지 않습니다. 또한 전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니므로 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는...
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개인회생절차는 어떤 사람이 신청할 수 있나요?
... 재정적 어려움으로 파탄에 직면한 개인채무자 중 장래에 계속적으로 또는 반복해 수입을 얻을 가능성이 있는 사람이 신청할 수 있고, 신청자의 채권자 등 이해관계인의 법률관계를 조정함으로써 채무자의 효율적 회생과 채권자의 이익을 도모하기 위해 마련된 절차입니다. ◇ 개인회생절차의 신청자격 ☞ 개인회생절차는 다음 조건을 충족해야 신청할 수 있습니다 1. 파산의 원인인 사실이 있거나 그런 사실이 생길 염려가 있는 사람으로 다음에 해당하는 금액 이하의 채무를 부담하는 급여소득자 또는 영업소득자 유치권 질권 저당권 양도담보권 가등기담보권 「동산 채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른담보권 전세권 또는 우선특권으로 담보된 개인회생채권: 15억원 위 담보채권 외의 개인회생채권: 10억원 2. 다음과 같은 일정 소득을 장래에 계속적으로 또는 반복해 얻을 가능성이 있는 사람 급여소득자 : 급여, 연금, 아르바이트, 파트타임 종사자, 비정규직, 일용직 등 그 고용형태와 소득신고의 유무에 불구하고 정기적이고 확실한 수입을 얻을 가능성이 있는 개인 영업소득자 : 부동산임대소득 사업소득 농업소득 임업소득 그 밖에 이와 유사한 수입(소득신고 유무와 관계없음)을 장래에 계속적으로 또는 반복해 얻을 가능성이 있는 개인 ◇ 파산과의 비교 ☞ 개인회생제도는 채무자에게 일정한 수입이 있는 것을 전제로 채무자가 원칙적으로 3년간(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제611조 제5항 단서의 경우 5년) 원금의 일부를 변제하면 나머지를 면책받을 수 있는 제도임에 반해 개인파산제도의 주된 목적은, 모든 채권자가 평등하게 채권을 변제받도록 보장함과 동시에, 채무자에게 면책절차를 통하여 남아 있는...