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SMART 생활법률
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- 민간임대주택제도 이해하기
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- 한눈에 보는 민간임대주택제도
- 민간임대주택사업 준비
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- 민간임대사업자 등록
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- 민간임대주택의 매입 또는 건설
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- 취득세 감면신청
- 민간임대주택 공급 및 관리
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- 민간임대주택의 공급
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- 민간임대주택의 관리
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- 임대차계약의 갱신·해제 등
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- 임대주택 관련 분쟁발생
- 임대사업자의 세금납부
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- 납부세금별 세제혜택
- 민간임대주택의 양도와 폐업
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- 민간임대주택의 양도
-
- 폐업
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민간임대주택의 건설민간임대주택을 건설할 경우 토지의 우선공급, 간선시설의 우선설치, 공익사업자 지정 등의 지원을 받을 수 있으며, 건폐율과 용적률, 층수제한에 대한 규제가 완화됩니다.
임대를 목적으로 주택을 건설하는 일반형임대사업자는 주택도시기금을 통해 민간임대주택 건설자금을 지원받을 수 있습니다.
임대를 목적으로 주택을 건설하는 일반형임대사업자는 주택도시기금을 통해 민간임대주택 건설자금을 지원받을 수 있습니다.
민간임대주택의 건설 
민간임대주택의 건설은 「주택법」 또는 「건축법」에 따릅니다. 이 경우 관계 법률에서 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 등을 준용하는 경우 그 법률을 포함합니다(
「민간임대주택에 관한 특별법」 제17조). 민간임대주택 건설 관련 지원 
토지의 우선공급 국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 소유하거나 조성한 토지를 공급(매각 또는 임대를 말함)하는 경우에는 민간임대주택을 건설하려는 임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제1항). 국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 공공지원민간임대주택 건설용으로 토지를 공급하거나 종전부동산을 보유하고 있는 공공기관[「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제43조제3항의 매입공공기관(이하 “매입공공기관”이라 함)을 포함]이 공공지원민간임대주택 건설용으로 종전부동산을 매각하는 경우에는 「택지개발촉진법」, 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 등 관계 법령에도 불구하고 추첨, 자격 제한, 수의계약 등 다음의 방법 및 조건에 따라 공급할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제2항).※ 토지의 우선 공급방법 등 절차
공급받을 자를 선정할 때에는 주택사업실적, 시공능력 등이 일정기준 이상인 자로 자격을 제한하여 경쟁에 부칩니다. 다만, 신속한 토지 공급 등을 위해 필요한 경우에는 추첨의 방법으로 공급할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제14조제2항).√ 다음의 어느 하나에 해당하는 자가 단독 또는 공동으로 총지분의 50%를 초과하여 출자한 부동산투자회사에 공급하는 경우
1. 국가
2. 지방자치단체
3. 한국토지주택공사
4. 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
5. 위 1.부터 4.까지에 해당하는 자가 출자해 설립한 부동산투자회사 또는 집합투자기구
√ 관할 지역에 민간임대주택 공급을 촉진하기 위해 지방자치단체의 장이 해당 지방자치단체 또는 지방공사가 소유한 토지를 공모의 방법으로 선정한 자에게 공급하는 경우
√ 공급이 2회 이상 성립되지 않은 경우
√ 그 밖에 「공무원연금법」, 「한국보훈복지의료공단법」 등 관계 법령에 따라 수의계약으로 공급할 수 있는 경우
국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사는 그가 조성한 토지 중 3% 이상을 임대사업자[소속 근로자에게 임대하기 위해 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인에 한정함)로서 임대사업자로 등록한 자를 포함함]에게 우선 공급해야 합니다. 다만, 조성한 토지가 50만제곱미터 이상인 경우로서 토지를 조성한 목적 및 해당 지역의 주택 수요 등을 고려하여 국토교통부장관이 1퍼센트 이상 3퍼센트 미만으로 그 비율을 달리 정하여 고시하는 경우에는 그 비율에 해당하는 토지를 우선 공급해야 합니다.(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제3항 본문 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제14조제4항). 다만, 해당 토지는 2개 단지 이상의 공동주택용지 공급계획이 포함된 경우로서 15만제곱미터 이상이어야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제3항 단서 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제14조제5항). 위의 규정에 따라 토지를 공급받은 자는 토지를 공급받은 날부터 2년 이내에 민간임대주택을 건설해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제4항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제14조제6항). 민간임대주택을 건설하지 않은 경우 토지를 공급한 자는 다음의 기준과 절차에 따라 토지를 환매하거나 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제5항).※ 토지의 환매 등의 기준과 절차
√ 토지를 공급하는 자는 그 토지를 공급한 날부터 2년 이내에 민간임대주택 건설을 착공하지 않으면 그 토지를 환매하거나 임대차계약을 해제·해지할 수 있다는 특약 조건을 붙여 공급해야 합니다. 이 경우 환매 특약은 등기해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제15조제1항).
「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제15조제1항).√ 토지를 공급받은 자는 그 토지에 민간임대주택 건설을 착공하면 그 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 토지를 공급한 자에게 통지해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제15조제2항).
「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제15조제2항).√ 토지를 공급한 자는 토지를 공급한 날부터 1년 6개월 이내에 그 토지를 공급받은 자로부터 위의 통지가 없는 경우에는 그 토지를 공급받은 자에게 지체 없이 착공할 것을 촉구해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제15조제3항).
「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제15조제3항). 간선시설의 우선 설치 「주택법」 제28조에 따라 간선시설(幹線施設)을 설치하는 자는 민간임대주택 건설사업이나 민간임대주택 건설을 위한 대지조성사업에 필요한 간선시설을 다른 주택건설사업이나 대지조성사업보다 우선하여 설치해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제19조).※ "간선시설(幹線施設)"이란 도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지(둘 이상의 주택단지를 동시에 개발하는 경우에는 각각의 주택단지를 말함) 안의 기간시설(基幹施設)을 그 주택단지 밖에 있는 같은 종류의 기간시설에 연결시키는 시설을 말합니다(「주택법」 제2조제17호).
「주택법」 제2조제17호). 공익사업자 지정 임대사업자가 전용면적 85㎡ 이하의 민간임대주택을 건설(단독주택의 경우 100호, 공동주택의 경우에는 100세대 이상)하기 위해 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입한 경우(토지 소유자로부터 매입에 관한 동의를 받은 경우를 포함)로서 나머지 토지를 취득하지 않으면 그 사업을 시행하기가 현저히 곤란해질 사유가 있는 경우에는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)에게 공익사업 지정을 요청할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제20조제1항 전단 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제16조제1항).※ 공익사업자 지정 절차
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제5호에 따른 지정을 요청하려는 임대사업자는 사업계획서에 다음의 서류를 첨부하여 시·도지사에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제16조제2항).√ 사업 대상 토지를 표시한 도면
√ 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입(토지 소유자로부터 매입에 관한 동의를 받은 경우를 포함)한 사실을 증명하는 서류
√ 사업 대상 토지 중 매입(토지 소유자로부터 매입에 관한 동의를 받은 경우를 포함)하지 못한 토지를 표시한 도면
√ 사업 대상 토지 중 매입하지 못한 토지의 세목을 적은 서류
공익사업자 지정을 받은 임대사업자가 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받으면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항에 따른 사업인정을 받은 것으로 봅니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제20조제2항 본문). 건폐율, 용적률, 층수제한 완화 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인권자 또는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자는 임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 신청하거나 건축허가를 신청하는 경우에 관계 법령에도 불구하고 다음에 따라 완화된 기준을 적용할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제21조 본문 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제17조제2항).|
구분 |
내용 |
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건폐율 완화 |
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용적률 완화 |
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층수 제한 완화 |
건축물의 층수 제한의 경우 연립주택과 다세대주택에 대하여 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있음( |
다만, 공공지원민간임대주택과 공공지원민간임대주택이 아닌 시설을 같은 건축물로 건축하는 경우 전체 연면적 대비 공공지원민간임대주택 연면적의 비율이 50% 이상인 경우에 한정합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제21조 단서 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제17조제1항). 주택도시기금을 통한 민간임대주택 건설자금 지원 주택도시기금 등 자금의 우선지원 국가 및 지방자치단체는 다음의 목적을 위해 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 함) 등의 자금을 우선적으로 지원하고 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제4조제1항 참조). 민간임대주택의 공급 확대 민간임대주택의 개량 및 품질 제고 사회적기업, 사회적협동조합 등 비영리단체의 민간임대주택 공급 참여 유도 주택임대관리업의 육성 지원 내용 주택도시기금에서는 임대를 목적으로 주택을 건설하는 일반형임대사업자에게 다음과 같이 민간임대주택건설자금을 지원하고 있습니다[출처: 주택도시기금 홈페이지(http://nhuf.molit.go.kr/) > 기업상품 > 임대주택건설지원 > 민간임대주택건설자금 참조]. 대출대상√ 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 정한 임대사업자로서 임대를 목적으로 주택건설사업계획 승인 또는 건축허가를 받아 주택을 건설하는 주택건설사업 등록업자 등
대출 대상주택√ 세대당 주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택으로, 다가구주택은 가구당 85㎡ 이하인 주택
√ 준주택은 전용면적 85㎡이하인 오피스텔로 한정
※ 구분별(계좌별) 대출대상 세대수 4호 미만은 제외
• 민간임대주택건설자금의 경우 3가지 구분으로, ① 전용면적 45㎡ 이하, ② 전용면적 45㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 ③전 용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
√ 30호 이상 단지형 단독주택(공공지원 민간임대주택에 한함)
대출 금리 및 대출 한도√ 공공지원 민간임대주택(단, 준주택은 제외)
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구 분 |
전용면적 45㎡ 이하 |
전용면적 45㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 |
전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이내 |
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호당 대출한도 |
70백만원 |
100백만원 |
120백만원 |
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대출금리 |
연 2.0% |
연 2.3% |
연 2.8% |
√ 30세대 이상 장기일반민간임대주택(단, 준주택은 제외)
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구분 |
전용면적 45㎡ 이하 |
전용면적 45㎡ ~ 초과 60㎡ 이하 |
전용면적 60㎡ ~ 초과 85㎡ 이내 |
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호당 대출한도 |
50백만원 |
80백만원 |
100백만원 |
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대출금리 |
연 2.2% |
연 2.5% |
연 3.0% |
√ 29세대 이하 장기일반민간임대주택
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구분 |
전용면적 45㎡ 이하 |
전용면적 45㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 |
전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이내 |
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호당 대출한도 |
50백만원 |
70백만원 |
90백만원 |
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대출금리 |
연 2.7% |
연 3.0% |
연 3.5% |
√ 준주택
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구분 |
전용면적 45㎡ 이하 |
전용면적 45㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 |
전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이내 |
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호당 대출한도 |
50백만원 |
70백만원 |
90백만원 |
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대출금리 |
연 3.2% |
연 3.5% |
연 4.0% |
√ 임대사업자가 건설하는 단독주택(다가구)
* 호당 500백만원 이내(가구당 60백만원, 8가구), 연 3.0%
* 공공지원민간암대주택은 호당 520백만원 이내
* ‘23.10.18~‘24.10.17 접수분에 대해서는 호당 대출한도 700백만원 (가구당 75백만원) 이내, 금리 0.3%p 인하
√ 30호 이상 단지형 단독주택(공공지원민간임대주택에 한함)
* 호당 융자 한도액 80백만원, 연 3.0%
√ 변동금리(주택도시기금운용계획 변경 등에 따라 변동)
* 건축물 에너지효율등급 예비인증 1등급 이상을 받은 경우 대출한도를 10% 상향조정(제로에너지건축물 예비인증을 받은 경우는 20% 상향)
√ 공공지원민간임대주택에 한하여 입주자 모집공고 시 전세로 공급하는 세대에 대해 대출금리를 02.%p 인하
대출기간√ 14년(공공지원민간임대주택, 장기임대주택)
√ 만기일시상환(만기 후 연장시 원금의 5~10% 상환)
※ 그 밖에 기금 이용절차 및 제출서류 등 민간임대주택매입자금에 대한 자세한 내용은 주택도시기금 홈페이지(http://nhuf.molit.go.kr)에서 확인할 수 있으며, 기금의 운용 및 관리에 관한 내용은 「주택도시기금 운용 및 관리규정」(국토교통부 훈령 제1464호, 2021. 12. 20. 발령·시행)에서 확인할 수 있습니다.
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