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법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 2013.1.17, 선고, 2011다49523, 전원합의체 판결
사건명   대법원 2013.1.17, 선고, 2011다49523, 전원합의체 판결
판시사항 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 여부(적극) 및 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지 여부
판결요지 [다수의견] 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.
[대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견] 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자가 신청하여 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 실체법상 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다.
대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
사건명   대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
판시사항 [1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부(적극)
[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례
판결요지 [1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.
대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
사건명   대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
판시사항 임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극)
판결요지 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결
사건명   대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결
판시사항 [1] 대항력 있는 임차인보다 우선하는 권리자가 있는 임차 주택이 양도된 경우, 양수인의 임대인 지위 승계에 임차인의 동의가 필요한지 여부(소극)
[2] 대항력을 갖춘 임차권 있는 주택이 양도되어 양수인에게 임대인의 지위가 승계된 경우, 양도인의 임차보증금반환 채무가 소멸되는지 여부(적극)
판결요지 [1] 「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.
[2] 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.
대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결
사건명   대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결
판시사항 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부(적극)
판결요지 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「주택임대차보호법」 제4조제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
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기타 의견

  • 응비
    2016.12.13
       댓글
    안녕하세요.
    저는 임차인입니다.
    임대차 계약 완료후 새 임대인이 변경된 경우, 임대차계약서를 다시 작성하는게 좋을까요? 하지 않는것이 좋을까요?

    현재 1년짜리 오피스텔 임대차계약(보증금 1000만원, 월세:현금납부)하여 전입신고, 확정일자를 모두 받고 살고 있습니다.
    얼마전 새로운 임대인에게 해당 오피스텔이 매매되었다고 들었습니다. 저의 임대차계약 조건은 모두 새로운 임대인이 승계 받는다고 부동산에서 말해주었습니다.
    헌데 부동산에서는 새로운 임대인이 왔으니 임대차계약서는 새 임대인이름으로 다시 작성하자고 합니다. 아무런 불리한 조건이 없다고 합니다.

    제가 궁금한 점은 새로 확정일자를 받는 등 뭔지 모를 부가적이 위험 요소(우선순위 등)가 있을꺼 같아서 새로운 계약서를 작성해야 하는지 우려되어서 질문 드립니다.

    혹시 재작성해도 된다면, 기존 임대차 계약서가 있는 상황에서 어떻게 작성하는것 이 좋을지 문의드려요. 예를들어 '앞연은 그대로 두고, 뒷면에 새로운 임대인 이름,주소,주민번호,월세 금액받을 계좌번호를 작성하여 도장을 받아 두어라' 처럼요.
  • 웅냐웅
    2016.06.17
       댓글
    안녕하세요?

    '임대인의 지위'의 범위가 궁금합니다.

    위 글에 따르면 '포괄적'이라 했는데요..

    기존 임대인(매도인)과 임차인간의 임대차계약서상의 모든 내용(특약포함)에 따른 임대인(매도인)의 권리/의무를 임대인의 지위의 범위로 보면 될까요?

    보통 새로운 임대인(매수인)이 기존 임대차계약서를 확인하는 경우가 있는지 궁금해 여쭤봅니다. (보통은 계약서까지 확인하지 않고 보증금 액수와 임대차기간만 알고 계약되는 경우가 많은것 같아서요..)

    질문드립니다.

    좋은 하루 되세요.
  • 미르3
    2016.05.02
       댓글
    안녕하십니까?
    저는 임대인입니다.
    2014년 10월 중순에 임차인이 살고 있는 아파트를 A부동산을 통해 매수했습니다.
    살고 있던 임차인의 임대차계약기간이 동년 11월 중순에 종료였는데,
    새로운 임대차계약서를 작성하진 않고 기존 계약을 승계(전세 8000만원)하고,
    2년 자동연장하는 조건으로 아파트를 매입했습니다.
    그런데 금년 3월 초에 임차인이 전화로 이사가고싶단 의사를 전했습니다.
    임차인 본인이 알아본 바, 계약기간 중간에 나가니 새로운 임대차계약시 발생하는
    임대인의 중계수수료는 임차인 본인이 부담하고, 이사통보 후, 3개월 안에 임대인이
    임차인에게 임대료를 반환해야한다고 했습니다.
    그래서 A부동산에 새로운 임차인을 구해줄것을 의뢰했습니다.
    4월 28일에 새로운 임차인과 임대차계약을 체결(전세금 7500만원)하며
    잔금일은 5월 25일로 잡았습니다.
    계약체결시 부동산 중개인에 중계수수료는 기존 임차인이 지불하기로 했는데, 직접 받겠냐고 문의하니
    수수료는 임대인인 제가 먼저 지불하고 저와 기존 임차인이 따로 정산하라는 취지로 답변하였습니다.
    3일 뒤, 기존 임차인에 전화하여 새로운 계약이 체결된 것과 관련하여 통화하며 중개수수료에 대해 물으니
    임차인 본인이 잘못 알고 말했다고하며, 다시 알아보니 중개수수료를 낼 의무가 없다고 주장합니다.
    (A부동산 중개소에서 잘못 알려줬다는 취지로)
    3월 초에 전화시 중개수수료를 본인이 부담하겠다고 해놓고, 그간 아무런 의사표시가 없다가 이제와서 말을 바꾸는데
    이럴경우 중개수수료는 누가 부담하는것이 맞는지 알려주시면 감사하겠습니다.
  • 가비
    2015.11.11
       댓글
    2층 전원주택에 집주인이 2층에 살고 저희는 1층에 월세로 살고있습니다.
    계약기간은 1년 정도 남은 상태에서 바뀐 집주인이 1층에서 살고싶다고 저희보고 2층으로 이사하라고 하는데 이사비용이나 에어컨 설치 비용 같은 것들은 저희가 다 내야하는 건가요?
    또 집 주인이 바뀌게 되면 월세에 대한 계약은 어찌 되는건가요?

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  • 이 정보는 2018년 08월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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