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  • 부동산/임대차 : 주택임대차: 올려준 전세금의 약점

    조회수: 9722건   추천수: 2703건

  • 우선변제권을 보유한 주택임차인입니다. 집주인이 전세금을 올려 달라고 하여 올려줬는데 증액분도 자동으로 우선변제권을 획득할 수 있나요?
    증액분에 대한 확정일자를 별도로 받아야 합니다.
    임대인의 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여 그 계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.
    ◇ 담보물권자에 대한 대항력
    ☞ 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 따라 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다.
    ☞ 따라서 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지는 않은지 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
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관련생활분야

주택임대차 > 입주생활 > 임차료 > 차임 또는 보증금의 증감청구

관련법령

「주택임대차보호법」 제3조의2

관련정보

[대법원판례]대판 90다카11377

  • 부동산/임대차 : 주택임대차: 전세금을 내리고 싶다면?

    조회수: 9194건   추천수: 2694건

  • 지금 살고 있는 집의 주변 시세가 많이 하락하여, 우리도 보증금을 조금 내리고 싶습니다. 계약 당시 보증금 증감청구 금지 특약을 하였는데, 이런 경우에도 보증금 감액을 청구할 수 있을까요?
    할 수 있습니다.
    보증금 증액 금지 특약이 있는 경우에는 이에 따라 임대인은 증액청구를 할 수 없지만, 임차인은 감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 감액 청구를 할 수 있습니다.
    ◇ 차임·보증금 감액 청구
    ☞ 임차한 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 기존 보증금이 적절하지 않게 된 경우에는 임차인은 보증금의 감액을 청구할 수 있습니다.
    ☞ 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다.
    ◇ 감액금지특약
    ☞ 증액 금지의 특약은 유효하지만 감액금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.
    ◇ 감액 청구의 범위
    ☞ 증액청구는 약정한 차임·보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다.
    ☞ 감액청구의 경우에는 이러한 기준이 없기 때문에 실제 민사조정된 경우나 판결을 보면 5% ~ 10% 선부터 20%까지 감액되는 경우도 있습니다.
    ◇ 합의가 되지 않는 경우
    ☞ 당사자 사이에 상당하다고 주장하는 감액에 관해 합의가 되지 않는 경우에는 법원에 차임 등의 감액청구의 소를 제기하거나, 민사조정 신청을 통해 그 상당액을 확정할 수 있습니다.
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관련생활분야

주택임대차 > 입주생활 > 임차료 > 차임 또는 보증금의 증감청구

관련법령

「주택임대차보호법」제10조

「민법」 제628조

「민법」제652조

「주택임대차보호법」 제7조

관련정보
  • 부동산/임대차 : 주택임대차: 전세금을 올려달라면?

    조회수: 9994건   추천수: 2626건

  • 보증금 5천만원에 임차한 집에서 8개월째 살고 있습니다. 집주인이 주변시세가 많이 올랐다며, 보증금을 천만원을 더 올려달라고 합니다. 보증금을 올려주어야 하나요?
    올려주지 않아도 됩니다.
    임대인의 보증금 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.
    설사 1년이 지나서 증액을 청구한다 하더라도 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 청구할 수 없습니다.
    따라서 계약기간이 1년이 지나고 질문과 같이 보증금이 5천만원인 경우에는 250만원을 넘지 않는 범위에서는 증액을 요구할 수 있습니다.
    ◇ 임대인의 차임·보증금 증액
    ☞ 임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 경우에는 장래에 대하여 그 증액을 요구할 수 있습니다.
    ◇ 임대인이 요구할 수 있는 차임·보증금의 증액 한도
    ☞ 증액 한도는 약정한 차임·보증금의 20분의 1을 넘지 못합니다.
    ◇ 임대인이 증액 한도를 초과하여 증액을 요구하는 경우
    ☞ 계약기간이 1년이 지났고 보증금이 5천만원인데 집주인이 보증금 1천만원의 인상을 계속 요구하는 경우에는 법원에 가서 보증금의 5%인 250만원을 공탁하면 차임의 연체를 면하게 되고 그 집에서 계속 살 수 있습니다.
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관련생활분야

주택임대차 > 입주생활 > 임차료 > 차임 또는 보증금의 증감청구

관련법령

「주택임대차보호법」 제7조

「주택임대차보호법 시행령」 제8조

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기타 의견

  • 전세계약
    2017.02.13
       댓글
    안녕하세요.

    보증금 증액에 관해 궁금한게 있는데요.
    전세로 2년 계약을 하고 1년이 지난 상태에서 임차인에게 보증금을 5% 이내로 올려달라고 하는 증액청구가 법적으로 가능한가요?
    위의 '「민법」에 따른 전세권의 경우-전세금의 증감청구'를 보니 전세권설정계약이 있은 날로부터 1년이 지나면 가능하다고 써있는데
    이것이 2년 계약 중에도 효력이 있는 건지 아니면 갱신된 계약을 두고 하는 말인지 헷갈립니다.
    부동산에 여쭈어보니 2년을 계약 했으면 2년이 지난후 가능하다고 하는데 집주인은 법에 따라서 1년이 지나면 가능하다고 하고 있습니다.
    정확한 내용을 알고 싶습니다. 답변 부탁드립니다.
  • 월세 감액 문의
    2016.11.30
       댓글
    안녕하세요

    현재 16년 1월에 이사 왔는데
    지금 월세 시세가 재건축 때문에 거의 절반으로 떨어 졌습니다.

    1. 월세 감액 신청 방법

    2. 증가는 20분의 1인데 감액은 금액 제한이 없는 건지

    3. 감액 신청을 하고 이후에 월세가 하락하면 또 감액이 가능 한지 문의 드립니다.
  • 2014.03.22
       댓글
    임대 만기일은 2014년 4월로 아직 기간이 남아 있습니다.
    주택 임대인으로서 재계약을 위해
    - 만기 4개월 전에 보증금 추가 인상분을 월세로 하겠다고 알렸고
    - 만기 20일 전에 구체적인 액수를 통보하였으나
    임차인은 인상을 거부하며 소송을 하든지 맘대로 하라고 합니다.

    재계약이라 보증금 인상에 제한이 없지만,
    조용히 해결하고자 주택임대차보호법의 한도 내에서
    보증금의 5%만 인상하고 보증금의 10%만 월세로 전환하겠다고
    임차인에게 요구했는데 임차인은 그조차도 거부하고 있습니다.

    그래서 지금은 재계약에 해당되니 월세 인상을 원치 않으면 집을 비워 달라고 하고 싶습니다.
    아래 문의에 법조문.판례나 사이트를 링크해 주셔서 구체적이고 명확한 답변을 주시기를 바랍니다.

    <문의1> 이 경우 임대인으로서 재계약을 주장하는데 문제가 있는지요?
    즉 재계약을 주장하려면 만기 1개월 전에 꼭 액수까지 구체적으로 확정 지어
    통보해야만 재계약으로 인정이 되는지요?

    <문의2> 임차인의 주장은,
    만기 4개월 전 임대인이 이사 여부를 물은 것은 기억하나,
    월세를 인상한다는 말은 듣지 못 했다는 것입니다.
    임차인이 우기는 이유는 임대인이 통화 내용을 녹음하지 않아서
    증거가 없는 것을 알기 때문입니다.
    임차인은 자신에게 유리한 것(계속 살겠다고 답한 것)만 기억한다고 하고
    불리한 것(월세 인상)은 들은 바 없다고 하고 있는 상황인데,
    이처럼 월세 인상에 대해 임차인이 못 들었다고 우기면
    재계약을 주장할 수 없게 되는 건지,
    이럴 때 해결 방법이 있는지 도움 주시기를 부탁드립니다.

    <문의3> 임차인이 월세 인상을 거부하고 있어
    임대계약해지통보 내용증명과 명도 소송을 하려고 하는데
    이밖에 더 좋은 방법이 있는지 알려주시기 바랍니다.
  • 엔탈피
    2013.04.14
       댓글
    임대인이 20일 계약종료 앞두고 처음에는 4천만원 넘게 올려달랬다가 자동갱신이라고 했더니 차임증감청구권을 들어서 년5%까지 올릴 수 있다고 올려달라고 합니다. 이럴 경우 정말 자동갱신되는 날부터 올려줘야 하는지 아니면 자동갱신도 계약이기 때문에 임대차보호법의 1년 경과 후에 올려줘야 하는 지 궁금합니다. 어디에도 명확한 시점이 안나와 있는데 명쾌한 답변좀 부탁드립니다. 년 5%면 2년기간동안 10%가 넘는데 자동갱신의 계약연장이되는게 아니지 않나요? 법의 근간이 흔들리는거 아닌지요. 네이버도 의견이 분분합니다.

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

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  • 이 정보는 2018년 08월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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