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대한민국법원

법원에서 판결된 내용을 보실수 있습니다.
해당 내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)기준으로 제공되었습니다.

대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결
사건명   대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결
판시사항 [1] 주택임대차보호법에 따른 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준
[2] 임차인이 현관문에 부착된 표시대로 주민등록을 한 결과 등기부상 실제 표시와 다르게 된 경우, 주택임대차보호법에 따른 대항력이 없다고 한 사례
[3] 집행채권액을 확정함이 없이, 단지 대항력을 가진 임차인이 아니라는 이유로 그 임차인의 배당금을 배당이의자에게 배당한 원심판결을 파기한 사례
판결요지 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.
[2] 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 한 사례.
[3] 집행력 있는 채무명의에 기하여 강제집행을 청구한 채권자가 임차인에게 배당표가 작성되자 이에 대해 배당이의를 한 경우, 그 강제경매신청자의 채무명의상 집행채권 액수가 얼마인지를 확정한 후 배당받아야 할 금액을 확정하였어야 함에도 불구하고, 그 강제경매신청자가 배당표에서 임차인에게 배당하도록 된 금액 전부를 어떠한 연유로 배당받아야 하는지에 관하여는 전혀 이유 설시를 하지 않고 그냥 임차인이 대항력이 없다는 이유로 임차인에게 배당된 액수 전액을 강제경매신청자에게 배당하여야 한다고 판시한 원심판결을, 이유불비를 이유로 파기한 사례.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 얍얍
    2018.04.16
       댓글
    근저당권이 설정된 집에 전세로 살고 있다가 계약 기간만료일이 다가오자 집주인이 전세를 올려달라고 연락이 왔습니다. 전세금까지 올려줘서 살면 깡통 전세가 될 가능성이 있어서 근저당권 대출은 다 갚았는지 확인하고 감액등기를 해달라고 부탁했습니다. 그러자 집주인은 저희가 올려준 전세금으로 대출을 갚고 감액등기 예정이라며 먼저 전세금을 올려주고나서 감액등기를 하겠다고 합니다. 그렇게 되면 재계약한 날짜가 감액등기한 날짜보다 빨라서 이후 집주인이 감액등기를 설정하지 않을경우 저희가 올려준 전세금에 대한 대항력은 결국 근저당권보다 늦춰지게 될거 같은데 재계약시 특약으로 "전세보증금으로 근저당권 대출을 다 갚고 일정 기간안에 감액등기로 말소처리한다, 이를 지키지 않을시 계약은 무효임"이라고 적으면 제가 올린 전세금은 보호 받을 수 있나요?
  • 전세 가계약 관련 문의
    2017.04.10
       댓글
    안녕하십니까?
    전세계약과 관련된 문제때문에 문의 드립니다. 신혼집을 알아보던 중 한 중개사를 통해 주택집을 하나 소개 받았습니다.
    소개해준 주택에 대해 중개소에서는 현재 매매단계에 있는 집이며 기존 집주인과 새 집주인사이에 잔금 처리만 남아 있으며 올해 2월 말에 잔금 처리가 완료 된다고 들었습니다. 또한 집의 시세가 얼마이며 집을 담보로 얼마의 대출이 있다고 하였습니다. 전세금액을 고려하였을때 충분히 안전하고 소개하였습니다. 등기부등본을 요구하였지만 가계약이 없는 상태에서 중개소에서는 제공을 해주지 않겠다는 말을하였고 이러한 경험이 없어 중개사의 말을 믿고 가계약을 하였습니다. 실제 집주인과 만나거나 통화를 한적은 없으며 중개소를 통해 알게된 집주인 계좌로 바로 이체하였습니다.
    중개소에서는 가계약후 2일뒤 계약을 급하게 요구하였으며 이를 미심적게 생각하여 여러모러 알아본 결과 중개소에서 소개한 내용이 사실이긴 하지만 안전하냐 그렇지 않으냐에 있어서는 확실한 내용이 아니었습니다. 또한 공인중개사로 중립적인 입장이 아닌 집 주인의 입장에서 계약을 서둘러 진행하려하는 점에 대하여 신뢰가 생기지 않아 집주인과의 직접연락을 요구하였으나 집주인의 연락처를 제공할 수 없다고 합니다. 이런 상황에서 계약일을 무기한 연기하자 중개소에서는 계약연기에 대해 본인의 책임을 물어 계약 해지 통지서를 문자로 통보하였습니다.
    이런상황에서 어떤식으로 대응하여야 하는지 문의 드립니다.
  • 재계약?
    2017.03.15
       댓글
    안녕하세요 궁금하여 이렇게 글을 쓰게 되었습니다.
    원룸 전세 계약을 2년하였습니다. 계약기간이 만료되기 한달전 집주인으로부터 연락이 왔습니다. 계약기간이 만료되니 계약서를 다시 쓰자구요.
    근데 일하느라 바빠서 집에 없다보니, 앞에 부동산에 계약 서류를 맏겨 놓겠다고 했습니다.
    그리고 앞에 부동산에 방문하니, 계약이 자동 갱신 되니 재계약이 필요없다는 것입니다.
    여하튼 집주인분과 계속 시간이 맞지 않아서, 결국 재계약 서류를 갖추지 못하였습니다.
    그리고 6개월후 근무처가 바뀌어 이사 가려고 하니, 재계약 이후 기간을 채우지 못했다고 부동산 중개 수수료를 저에게 지불하라고 하였습니다.
    이게 맞는건가요? 자동갱신 연장이 되는걸 재계약하려는 임대인행위에 맞추어 재계약하는 것은 위법하지 않은건가요?
  • 잔금 및 인테리어 후 입주
    2017.02.13
       댓글
    안녕하세요.
    새로 아파트 전세로 이사를 하게 되었는데요. 잔금을 치른 후 인테리어 공사를 하고 나서 입주를 하게 되었습니다.
    마침 집주인이 매매계약을 하여 잔금일과 동시에 매매잔금 및 등기 신청도 하는데요.
    보통 이야기 하기로는 집주인이 융자를 받아서 은행에 근저당을 받거나, 혹여나 경매에 넘어갈 경우, 확정일자 + 전입신고 + 실거주일 중 가장 늦은 날짜로 권리가 생긴다고 들었습니다. 저희같은 경우 확정일자와 전입신고를 잔금일에 치르더라도 인테리어 공사 때문에 이사 들어가는 날짜가 밀리는데요. 이경우에도 실제 이사들어가는 날짜로 권리가 발생하나요? 그렇다면 세입자 입장에서는 권리가 어쩔수 없이 늦어지는데요. 계약서는 이미 가장 기본적인 사항으로 체결이 된 상태고, 인테리어를 해준다는 걸로 내용이 포함은 되어있습니다. 제가 조치를 취할수 있는건가요? 감사합니다.
  • 계약 만료 전 이사
    2016.11.08
       댓글
    안녕하세요.
    저는 세입자이고 현재 전세계약이 1년 정도 남아있으나 사정상 이사를 가려합니다.
    임대인이 전세와 매매 둘다 내놨다가 바로 매매가 되었는데요.
    전세계약 만료 전 이사를 하게 되면 통상적으로 새로운 세입자가 들어올 때 중개수수료를 기존세입자가 부담하더라구요.
    그런데 집이 매매가 될 경우 계약 만료 전에 이사하는 것이기 때문에 기존세입자가 매매에 대한 중개수수료의 일부를 부담해야 하는 것이 맞는지요?
    여기저기 찾아보면 전세보증금만큼의 수수료를 부담해야 한다, 혹은 매매이니 부담의 의무가 없다 등 의견이 나뉘더라구요. 정확한 답변 부탁드립니다.
  • ㄱㅇㅈ
    2016.04.21
       댓글
    안녕하세요! 질문 드립니다.
    저희 가족이 아파트 전세로 살고 있습니다.
    저희 2년 계약기간이 만료되는 시점에 집이 팔려서 집주인이 바뀌고 새 집주인이 전세금을 시세대로 올려주고 저희더러 계속 전세를 살라고 합니다.
    (아파트 매매와 전세 재계약 시점이 맞물립니다)
    그런데 돈 거래 등을 편리하게 하기 위해 현재 임대인에게 전세금을 돌려받고, 새로운 임대인에게 전세금을 다시 전해주는 과정을 생략하고, 추가로 더 지급하는 전세금을 현재 임대인에게 저희가 입금하면 기존 전세금과 함께 새로운 임대인이 현재 임대인에게 전체 전세금을 인수받는 형대로 계약을 진행하자고 합니다.
    이렇게 전세 계약을 진행해도 나중에 새로운 임대인에게 전세금을 돌려받는데 지장이 없는것인가요?
    실질적으로 새로운 임대인에게 전세금을 직접 전달한 내역이 없어서 나중에 문제 생기는 것은 아닌지 걱정이 됩니다.
    답변 주시면 감사하겠습니다.
  • 똘이엄마
    2016.04.14
       댓글
    안녕하십니까?
    아파트를 전세로 내놓았습니다. 현재 아파트는 공실로 있는 상태입니다. 4/20일이 잔금일이나 임차인이 4/16일 입주청소를 해도 되겠냐고 하더군요. 좋은게 좋타고 비어있는 집이니 그쪽 편의상 그렇게 하라고 했습니다. 구두로~!
    그런데 잔금일이 되기도 전에 집을 몇번 자기들끼리 들어오더라구요. 비번을 알려줬었거든요. 어느날 저와 마주친겁니다. 저는 말고 없이 임차인이 또 왔지만 싫은 내색 한번 하지않고 대했습니다.
    그러나 별거 아닌 문고리 하나를 트집을 잡으며 자꾸 짜증스럽게 하더라구요.
    저는 현관문 도어락이 완전 고장나지도 않았는데도 문 닫을때 소리가 좀 나는것이 거슬려 하실까봐 11만원이라는 금액을 들여서 수리 까지 해줬는데요..

    문제는 저도 시간이 갈수록 하나하나 꼼꼼히 따지는 임차인이 짜증이 나더라구여.
    굳이 제가 자기들 하루종일 할 입주청소 물값이며 전기료를 왜 내야하는지요~!
    그래서 부동산을 통해 20일날 잔금이지만 16일부터 당신네들이 사용하니 관리비도 저는 15일까지 정산하겠다고 통보를 하였습니다.
    그랬더니.. 또다시 관리소에 전화를 해서 그런게 맞냐고 묻드랍니다.
    저는 15일 이후 절대 들어가지도 않코 현관 비밀번호도 16일 아침부터 임차인이 바꾸라고 할껍니다.
    이렇게 하는것이 법적으로 틀린건지요~?
    보통 똑똑한 분이 아니셔서 여기에 여쭤봅니다.
  • 신사
    2015.07.11
       댓글
    임차인의 사정으로 계약기간 만료전 이사를 할 경우 임차인은 중개수수료 전액을 부담해야 합니다. 즉 임차인은 계약기간을 채우기 전에 이사를 해야 하므로 새로운 임차인을 구하기 위해 중개사무소에 의뢰를 해 원하는 날짜에 이사를 해야 하기때문입니다. 반대로 임대인의 사정으로 현 임차인의 동의를 얻어 내 보낼 경우 중개수수료는 임대인이 전액부담하게 되겠지요 / 임대인 측에서는 계약기간이 만료되어 임차인이 재계약을 원하지 않을 경우 보증금 반환의무가 있으므로 새로운 임차인을 구하기 위해 임대인이 중개수수료를 부담하고 중개사무소에 의뢰를 하게 되는 것입니다. 질의하신 내용으로 1달 반이란 기간이 조금 서운한 감은 있으나 임차인의 사정으로 계약기간 만료전 이사를 해야 하는 까닭에 그렇다 하겠습니다.
  • 계약 만료 전 이사
    2014.11.11
       댓글
    수고 많으십니다.
    저는 2011.2.7-2013.2.6 이 계약기간인 전월세 계약의 임차인입니다. 2013.7.10 새집이 마련되어 이사해야 할 상황이라 임대인과 부동산소개소를 통해 새로운 임차인을 구하고(임대인은 매매도 희망) 복비를 지불하겠다는 합의 하에 5월부터 부동산중개소에 내놓았고 그간 60-70명 정도가 집을 보고 갔으나 매도가격이나 임대조건이 높아 지난 주까지 계약이 성사되지 않았습니다. 어제서야 겨우 저희 계약과 동일하게 임대차 계약이 체결되어 12.19 이사 나갈 수 있게 되었습니다. 저희와 임대인 간에 체결된 임대차 계약 만료가 1달 반 정도 밖에 안 남아있는 상황에서 임대인이 복비(임대인과 새임차인 간의 임대차 계약서 복비 중 임대인 부담분) 전액을 저희가 내놓아야 한다고 하는데 좀 정당하지 못하다는 생각이 듭니다. 이런 경우 복비 전액을 내야 하는지, 1/5에서 1/10정도만 내도 되는 것인지 알려주시면 고맙겠습니다.

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

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  • 이 정보는 2018년 08월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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