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 하자보수청구 및 담보책임 종료
입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.
하자보수의 청구 주소복사 즐겨찾기에추가
하자보수청구권자
다음의 어느 하나에 해당하는 자(이하 '입주자대표회의 등'이라 함)는 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다(규제「공동주택관리법」 제37조제1항규제「공동주택관리법 시행령」 제38조제1항).
입주자
입주자대표회의
관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)
※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고(「주택법」 제2조제10호), 「주택법」 제2조제10호에 따른 자, 규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 규제「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함합니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).
※ “관리단”은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 하는 구분소유 관계가 성립되면, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체입니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조 제23조제1항).
※ 입주자대표회의에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <입주자대표회의>에서 확인할 수 있습니다.
하자진단 및 비용 주소복사 즐겨찾기에추가
하자진단 의뢰
사업주체는 입주자대표회의등 또는 임차인 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의등 또는 임차인 등과 협의하여 다음의 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제48조제1항 전단 및 「공동주택관리법 시행령」 제62조제1항).
한국시설안전공단
한국건설기술연구원
규제「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자
「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 기술사
규제「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사
건축 분야 안전진단전문기관
비용 부담
하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다(「공동주택관리법」 제48조제3항「공동주택관리법 시행규칙」 제26조제1호).
사업주체의 하자보수  주소복사 즐겨찾기에추가
사업주체의 하자보수
하자보수의 청구는 다음의 구분에 따른 자가 해야 합니다. 이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 2.의 나.에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 2.의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있습니다 (규제「공동주택관리법 시행령」 제38조제2항).
1. 전유부분: 입주자 또는 공공임대주택의 임차인
2. 공용부분: 다음의 어느 하나에 해당하는 자
가. 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의
나. 관리주체(하자보수청구 등에 관한여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)
사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(「공동주택관리법」 제48조제1항 후단에 따라 하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음의 사항을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등 또는 임차인 등에 서면(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제38조제3항).
하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간(동일한 하자가 2세대 이상에서 발생한 경우 세대별 보수 일정을 포함)
담당자 성명 및 연락처
그 밖에 보수에 필요한 사항
하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되는 즉시, 그 보수 결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등 또는 임차인 등에게 통보해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제38조제4항).
하자담보책임의 종료 주소복사 즐겨찾기에추가
담보책임기간의 만료 전 절차
사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. 이 경우 사업주체는 다음의 사항을 함께 알려야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제39조제1항).
규제「공동주택관리법 시행령」 제38조에 따라 입주자대표회의등 또는 임차인등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용
담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실
사업주체로부터 하자담보책임의 만료 예정일을 통보받은 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의는 다음의 구분에 따른 조치를 해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항).
전유부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시
공용부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구
사업주체는 규제「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의등 또는 임차인등에 통보해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제3항).
이의제기
보수결과를 통보받은 입주자대표회의등 또는 임차인등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제39조제4항).
담보책임 종료 절차
사업주체와 다음의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 합니다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 됩니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제39조제5항)
전유부분: 입주자
공용부분: 입주자대표회의의 회장
입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 다음의 절차를 차례대로 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 다음의 2.에 따른 의결을 할 수 없습니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제39조제6항).
1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음의 사항을 서면으로 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것
√ 담보책임기간이 만료된 사실
√ 완료된 하자보수의 내용
√ 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서
2. 입주자대표회의 의결
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 아파트 누수 보수
    2017.09.04
       댓글
    80세대가 거주하는 1동짜리 아파트 입니다. 올 여름 계속된 비로 아파트 옥상에 누수가 발생하여 집 거실 천장이 귀퉁이 양쪽 부분이 젖어서 파손되었습니다.
    옥상 누구 관련 공사에 대해 아파트 관리소에 공사를 요청 하였으나 전 전 집주인이 2013년 옥상 공사시에 2016년 이후 발행 하는 옥상 누구하자에 대하여 동 건물 관리단에 재공사를 비롯한 어떠한 요구도 하지 않을 것이라는 각서를 작성하였다고 각서를 보여주고, 보수공사를 개인이 시행 해야 한다고 합니다. 상기 건으로 관리소측과 얘기하다 집의 손상이 더이상 커지는 것을 막기 위하여 우선 개인 비용으로 옥상누수 공사부터 실시하였습니다. 이런경우 , 아파트 옥상은 공용 구역임에도 불구하고 개인이 옥상 누수 하자 보수를 진행 해야 하는것이 맞는지 궁금합니다. 또, 이런 일과 관련하여 어떤 곳으로 내용을 문의 해야 하는지고 궁금합니다.

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  • 이 정보는 2018년 04월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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