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 「주택임대차보호법」의 주요내용
「주택임대차보호법」은 등기 없이도 누구에게나 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 기간을 보장하며 소액보증금의 최우선변제권 등을 임차인에게 인정해주고 있습니다.

「주택임대차보호법」이 주택의 임차인을 보호하고 있는 주된 내용으로 대항력의 부여, 존속기간의 보장, 우선변제권의 인정 등을 들 수 있습니다.
대항력 주소복사 즐겨찾기에추가
대항력
임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
우선변제권 주소복사 즐겨찾기에추가
우선변제권
임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
임차권은 채권이므로 원칙적으로는 담보권자가 우선배당을 받을 후 배당금이 남으면 채권자들과 그 채권금액에 비례해 배당을 받게 되지만, 주택임차인은 대항력을 갖추고, 임대차계약증서에 확정일자를 받으면, 확정일자일을 기준으로 담보권자와 선후를 따져서 후순위의 담보권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있도록 하고 있습니다.
임대차 존속기간의 보장 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 존속기간의 보장
주택의 임대차 존속기간은 최저 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).
계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조제2항).
임차인은 임대인에게 주택임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과는 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
소액임차인의 최우선변제권의 인정 주소복사 즐겨찾기에추가
소액임차인의 최우선변제권의 인정
임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제8조제1항).
보증금이 다음 금액 이하인 임차인은 우선변제를 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법 시행령」 제11조제1항).
서울특별시: 1억1천만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시, 파주시: 6천만원
그 밖의 지역: 5천만원
보증금 중 다음 이하 금액 이하를 우선변제 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법 시행령」 제10조제1항).
서울특별시: 3천7백만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 2천만원
그 밖의 지역: 1천700만원
임차권등기명령제도 주소복사 즐겨찾기에추가
임차권등기명령제도
임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하였습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항).
차임 증액 또는 보증금의 월차임으로 전환의 경우 제한  주소복사 즐겨찾기에추가
차임 증액 또는 보증금의 월차임으로 전환의 경우 제한
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 증액을 하는 경우 연 5%를 초과해 증액할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제7조「주택임대차보호법 시행령」 제8조제1항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 고민남
    2019.10.04
       댓글
    대항력있는 임차인입니다. 공매 결과 낙찰이 되었는데, 그동안 자동계약연장으로 지내고 있었습니다. 공매 낙찰이 되었으니 보증금을 돌려받고 집을 비워줘야 하는지요? 자동계약연장이 2년씩이고, 지금 1년 지난 상태이니, 낙찰 받은 사람에게 자동계약연장에 따른 임대차 존속기간 보장을 요구할 수 있는지요? 이 경우, 임대차 계약서는 새로 작성해야 하는 지도 문의드립니다.
  • 위례
    2019.07.22
       댓글
    계약 갱신시 1년으로 해달라는 주인의 요청을 받아들여 1년 계약 갱신 계약서를 작성했습니다. 그런데 계약 만료가 7개월 이상 남은 시점에서 집 매매를 위해 집을 계속 보여달라고 합니다. 이전 계약 만료 3개월 전에 집을 내놓았는데, 계약이 성사되질 않았으므로 이번에는 미리부터 집을 내놓겠다고 합니다. 수시로 걸려오는 부동산 전화와 약속/일정변경 및 파기 등으로 7개월을 시달릴 것을 생각하니 끔찍합니다. 매매를 원하는 임대인을 위해 임차인이 뷰잉을 허용해야 하는 최소 기간은 얼마인가요?
  • 소리
    2019.01.04
       댓글
    안녕하세요! 소액임차인의 최우선 변제권에 대해 문의드립니다.
    저는 서울 지역에서 2019년 2월 20일부터 1년 월세 임차를 하기로 하였습니다.
    2000/40 혹은 3000/35로 할 예정이고(보증금/월세), 계약금 200만원을 걸어둔 상태입니다.
    계약서는 입주 전에 작성하고 서명할 예정입니다.
    그런데 등기부를 확인해보니 이미 8억 저당이 잡혀 있더라고요.
    그럼 제가 계약 후 대항력을 갖추게 되면(소액임차인에 해당하게 되면) 이미 잡힌 8억 저당보다 우선순위가 되어 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있는 건가요?
    또한 만약 집주인이 바뀌게 되면 바뀐 주인에게 보증금을 달라고 요구할 수 있나요?
  • 세상의빛
    2017.03.04
       댓글
    저는 묵시적갱신으로 전세계약이 성사된경우에 제7조 임대인은 증감액을 1/20한도내에서 요구할수있다는 조항이 성립이 되는지요??

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  • 이 정보는 2019년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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